Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Faustregel 2026: monatliche Rate maximal 35 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens. Bei 4.000 Euro Netto sind das 1.400 Euro Rate. Bei 3 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung entspricht das einer Darlehenssumme von rund 336.000 Euro. Plus Eigenkapital (mindestens Kaufnebenkosten von 10-15 Prozent und idealerweise 20 Prozent Eigenkapital) ergibt das ein finanzierbares Objekt im Bereich 380.000-420.000 Euro. Wichtig: konservative Berechnung mit Reserve für Reparaturen, Lebensereignisse, Zinsanstieg.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung 2026?

Mindestens die Kaufnebenkosten von 10-15 Prozent (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch) sollten aus Eigenkapital bezahlt werden — sonst gibt es 2026 kaum noch eine Finanzierung. Empfohlen sind 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Bei einem 400.000 Euro-Objekt: 60.000 Euro Kaufnebenkosten plus 80.000 Euro Eigenkapital-Quote = 140.000 Euro. Volltilgung mit weniger Eigenkapital geht, kostet aber deutlich mehr Zinsen.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

2026 in Phase relativ höherer Zinsen: 10 Jahre Zinsbindung ist Standard, 15-20 Jahre nur bei Sicherheits-Bedürfnis und wenn Aufschlag in Ordnung. Variable Zinsen sind 2026 nicht empfehlenswert. Bei Volltilgungs-Darlehen wird die gesamte Laufzeit zinsgebunden — sehr empfehlenswert bei stabilen Einkommens-Verhältnissen. § 489 BGB erlaubt nach 10 Jahren Sonderkündigungs-Recht auch bei längerer Zinsbindung mit 6 Monaten Frist.

Was ist die 35-Prozent-Regel?

Die monatliche Rate für Baufinanzierung (Zins plus Tilgung) sollte 35 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei 4.000 Euro Netto ist die Schmerzgrenze 1.400 Euro Monatsrate. Vorsicht: das ist die OBERGRENZE, nicht das Ziel. Komfortabel sind eher 25-30 Prozent, damit Reserven für Reparaturen (1 Prozent vom Immobilienwert pro Jahr als Rücklage einkalkulieren), Lebensereignisse und Zinsanstieg nach Zinsbindungs-Ende bleiben.

Was kann ich mir realistisch leisten?

Q: Welcher Zins ist 2026 realistisch?

Stand Juni 2026: Bauzins für 10 Jahre Zinsbindung bei 80 Prozent Beleihung liegt zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Bei 60 Prozent Beleihung um 3,0 Prozent. Bei 100 Prozent Beleihung deutlich über 4 Prozent. Längere Zinsbindung (15-20 Jahre) kostet rund 0,2-0,5 Prozentpunkte Aufschlag, sichert aber gegen Zinsanstieg. Aktuelle Konditionen schwanken — täglicher Vergleich über Plattformen wie Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf empfohlen.

Q: Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 Prozent je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5-2 Prozent), Maklerprovision (3,57-7,14 Prozent inkl. MwSt., seit 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). Summa: 10-15 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten lassen sich grundsätzlich nicht mitfinanzieren — sie müssen aus Eigenkapital kommen.

Q: Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Empfehlung 2026: mindestens 2 Prozent Anfangstilgung, besser 3 Prozent. Bei 2 Prozent Tilgung und 3 Prozent Zins braucht es rund 30 Jahre bis zur Volltilgung — was zum Renteneintritt knapp werden kann. Bei 3 Prozent Tilgung sind es noch rund 25 Jahre. Ziel: spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei sein, sonst frisst die Rate die niedrigere Rente auf. Sondertilgungsrechte (5-10 Prozent jährlich) sollten vertraglich vereinbart sein.

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Die Kernzahlen 2026

35 %

max. Rate vom Netto

10–15 %

Kaufnebenkosten

3,2–3,8 %

Bauzins 10 J. Bindung

2–3 %

empfohlene Anfangstilgung

Beispiel-Rechnung

Single, 4.000 € Netto

Max. Rate: 1.400 €/Monat. Bei 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung: Darlehen ca. 280.000 €. Plus Eigenkapital 80.000 € (20 % + Nebenkosten). → finanzierbares Objekt: 280–340.000 €.

Paar, 6.500 € Netto gemeinsam

Max. Rate: 2.275 €/Monat (35 %). Komfort: 1.625 €/Monat (25 %). Darlehen 350–450.000 €. Plus EK 100.000 €. → finanzierbares Objekt: 450–550.000 €.

Familie, 5.000 € Netto, 2 Kinder

Vorsicht: Familien sollten konservativ 25–30 % ansetzen. Max. Rate: 1.250–1.500 €. Mit EK 80.000 €: Objekt 280–360.000 € realistisch.

Selbstständig, 5.500 € Netto-Durchschnitt

Banken rechnen oft mit 3-Jahres-Schnitt und Abschlägen. Realistisch eher 60–70 % vom ausgewiesenen Einkommen anerkannt. Mehr Eigenkapital nötig (oft 30 %).

So gehen Sie vor

Haushalts-Netto ermitteln

Beide Partner. Variable Einkommen (Bonus, Provision) max. zu 50 % ansetzen. Selbstständig: 3-Jahres-Schnitt.

35-Prozent-Regel

Max. Rate = 35 % vom Netto. Komfortabel 25–30 % — bei Familie eher 25 %.

Eigenkapital prüfen

Mindestens Kaufnebenkosten (10–15 %). Empfohlen plus 20 % Beleihungs-EK. Bei 400 k Objekt: 140 k EK ideal.

Darlehenssumme

Bei 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung: Monatsrate × 350 ≈ Darlehenssumme. 1.400 € Rate ≈ 280 k Darlehen.

Reserven

1 % vom Immobilienwert pro Jahr für Instandhaltung. Plus Notreserve für Zinsanstieg nach Bindungsende (mindestens 1–2 Prozentpunkte mehr).

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises). Empfohlen: 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. Volltilgung mit weniger EK geht, kostet aber deutlich mehr Zinsen — typisch 0,4–1,0 Prozentpunkte Aufschlag bei 100-Prozent-Finanzierung.

Welcher Zins ist 2026 realistisch?

Stand Juni 2026: 3,2–3,8 % für 10 Jahre Zinsbindung bei 80 % Beleihung. Bei 60 % Beleihung: ca. 3,0 %. Bei 100 % Beleihung: deutlich über 4 %. Längere Zinsbindung (15–20 J.) kostet 0,2–0,5 Prozentpunkte Aufschlag, sichert aber gegen Zinsanstieg.

Was sind Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar+Grundbuch (~1,5–2 %), Maklerprovision (3,57–7,14 % inkl. MwSt., seit 2020 hälftig). Summa: 10–15 % des Kaufpreises. NICHT mitfinanzierbar — muss aus EK kommen.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 2 % Tilgung und 3 % Zins: rund 30 Jahre Volltilgung. Ziel: spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei. Sondertilgungsrechte (5–10 % jährlich) vereinbaren.

Was ist KFW-Förderung 2026?

Aktuelle KFW-Programme 2026: KfW 124 (Wohneigentumsprogramm, max. 100 k €), KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau), KfW 270 (Erneuerbare Energien), KfW 308 (Heizungstausch). Konditionen: deutlich unter Marktzins, oft mit Tilgungszuschuss. Pflicht: Antrag VOR Vertragsabschluss über die Bank.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Nach 10–20 Jahren: Restschuld muss neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung). Wenn Zinsen gestiegen sind: höhere Rate oder längere Laufzeit. Sicherung via Forward-Darlehen möglich (bis 5,5 Jahre im Voraus, Aufschlag ~0,02 % pro Vormonat). § 489 BGB: Sonderkündigung nach 10 Jahren möglich.

Lohnt sich Bausparen 2026?

Hauptsächlich für Zinssicherung in 5–10 Jahren — wenn man heute weiß, dass man dann finanzieren wird. In der aktuellen Phase mit relativ hohen Zinsen wieder interessanter als 2021/22. Aber: Bausparer ist KEIN Spar-Produkt mit Rendite, sondern ein Zinssicherungs-Instrument.

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