Über Zinsen wird zuerst gesprochen und zuletzt entschieden. Vor dem ersten Termin sollten vier Größen feststehen — sie setzen den Rahmen, in dem sich alles andere bewegt.
1. Eigenkapital — und wie viel davon eingesetzt wird
Nicht alles verfügbare Geld gehört in die Finanzierung. Eine Rücklage von mehreren Monatsausgaben sollte unangetastet bleiben; sonst wird die erste größere Reparatur zum Problem.
2. Nebenkosten — der Posten, der Finanzierungen kippt
- Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland deutlich unterschiedlich
- Notar und Grundbuch
- Maklercourtage, sofern sie anfällt
In Summe kommen je nach Bundesland und Konstellation rund zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises zusammen. Diese Summe muss in aller Regel aus eigenen Mitteln kommen — sie ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung am Ende nicht aufgeht.
3. Belastbarkeit — was die Rate dauerhaft tragen darf
Maßgeblich ist nicht, was rechnerisch geht, sondern was über zwanzig Jahre trägt. Gehen Sie von Ihrem tatsächlichen Haushaltsüberschuss aus und rechnen Sie Instandhaltung ein — bei Bestandsimmobilien ein realer, wiederkehrender Posten, den viele Kalkulationen auslassen.
4. Zinsbindung und Tilgung
Eine lange Zinsbindung kostet Aufschlag und kauft Planungssicherheit. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit erheblich. Beides sind Entscheidungen über Ihr Sicherheitsbedürfnis, nicht über die beste Zahl.
Nach Ablauf der Bindung wird zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Wer die Restschuld zu diesem Zeitpunkt kennt und einmal mit einem deutlich höheren Zins durchrechnet, weiß, wie belastbar die Konstruktion wirklich ist.
Was zum Termin mitgehört
- Einkommensnachweise der letzten Monate
- Aufstellung vorhandener Verbindlichkeiten
- Exposé oder Unterlagen zum Objekt
- Übersicht über das verfügbare Eigenkapital
Der Baufi-Check bringt diese Größen in eine Reihenfolge, bevor über Angebote gesprochen wird.